Steuer & Kosten

Erbschaftssteuer auf Immobilien: Welche Regeln Ihre Steuer drücken

Bei Immobilien entscheidet nicht nur der Freibetrag: Familienheim-Befreiung, 90-%-Ansatz und Stundung können den Unterschied zwischen hoher Steuer und null machen. Die Regeln — deklaratorisch erklärt, mit Paragrafen.

100 % kostenlos Quellen: §§ 9, 11, 13, 13d, 28 Abs. 3, 19 Abs. 3, 30 ErbStG, §§ 151–153, 182–198 BewG, § 35b EStG, § 3 GrEStG Stand: November 2026
Taschenrechner auf Steuerunterlagen — Erbschaftssteuer bei Immobilien
Inhalt dieses Artikels

Grundprinzip: Immobilienwert + übriger Nachlass − Freibetrag

Diese Seite behandelt die Steuer auf das Erben. Verkaufen Sie die Immobilie anschließend, kommt eine zweite, völlig andere Steuer ins Spiel — die Spekulationssteuer bei der geerbten Immobilie. Sie hängt am Kaufdatum der verstorbenen Person und fällt in den meisten Erbfällen gar nicht an; verwechselt werden die beiden trotzdem ständig.

Die Immobilie geht mit ihrem Verkehrswert in Ihren Erwerb ein. Darauf wenden sich die normalen Regeln an: persönlicher Freibetrag nach Verwandtschaft (500.000 € Ehepartner, 400.000 € Kinder, …), dann Steuersatz nach Steuerklasse — alles im Erbschaftssteuer-Rechner. Was Immobilien besonders macht, sind drei Sonderregeln:

Regel 1: Das Familienheim kann komplett steuerfrei sein

Wohnte die verstorbene Person selbst in der Immobilie und ziehen Sie unverzüglich ein, bleibt der Erwerb steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG):

  • Ehe-/Lebenspartner: ohne Flächengrenze.
  • Kinder: bis 200 m² Wohnfläche — der übersteigende Teil ist anteilig steuerpflichtig.
Die 10-Jahres-Bedingung: Geben Sie die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf (Verkauf, Vermietung, Auszug), entfällt die Befreiung rückwirkend komplett — außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Wer das Haus absehbar nicht zehn Jahre halten will, sollte die Steuerfolgen vorher mit einer Steuerberatung durchspielen.

Regel 2: Vermietete Wohnimmobilien — 90-%-Ansatz

Zu Wohnzwecken vermietete Objekte werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Bei einer vermieteten Wohnung mit 300.000 € Verkehrswert zählen also 270.000 € — die 30.000 € Differenz bleiben unversteuert, zusätzlich zum persönlichen Freibetrag. Die Begünstigung ist aber enger, als „vermietet" klingt: Sie gilt nur für Vermietung zu Wohnzwecken (§ 13d Abs. 3 Nr. 1) und nicht für Grundstücke, die zum begünstigten Betriebsvermögen oder zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören (Nr. 3). Die geerbte Gewerbeeinheit und das verpachtete Ladenlokal fallen heraus.

Regel 3: Stundung, wenn nur das Haus da ist

Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, und könnten Sie die Steuer nur durch dessen Veräußerung aufbringen, ist die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden (§ 28 Abs. 3 Satz 1 ErbStG) — beim Erwerb von Todes wegen zinslos (Satz 3). Drei Punkte, die dabei regelmäßig untergehen:

  • Es ist kein Ermessen. Der Normtext sagt „ist … zu stunden", nicht „kann gestundet werden". Liegen die Voraussetzungen vor, haben Sie einen Anspruch — den Antrag müssen Sie allerdings selbst stellen.
  • Es geht um Ihre Zahlungsfähigkeit, nicht um die Zusammensetzung des Nachlasses. Maßgeblich ist, ob Sie die Steuer nur durch Verkauf dieses Vermögens aufbringen können. Nennenswertes eigenes Vermögen schließt die Stundung insoweit aus.
  • Vermietetes zählt mit. „Zu Wohnzwecken genutzt" meint nicht nur selbstbewohnt — gerade bei vermieteten Wohnungen ist die Stundung praktisch wichtig, weil dort anders als beim Familienheim regelmäßig Steuer anfällt.
Die Stundung endet vorzeitig, soweit der Grundbesitz auf Dritte übergeht oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dienen soll (§ 28 Abs. 3 Satz 2 ErbStG). Wer stundet und dann doch verkauft oder in Gewerbe umnutzt, hat den gestundeten Betrag sofort fällig — die Stundung ist also kein Weg, den Verkauf nur aufzuschieben.

Wenn das Finanzamt zu hoch bewertet

Die pauschalierten Bewertungsverfahren des BewG treffen nicht jedes Objekt: Sanierungsstau, ungünstiger Schnitt oder Lagebesonderheiten drücken den echten Wert. Dann erlaubt § 198 BewG den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts per Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen — oder durch einen tatsächlichen Verkaufspreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag. Ob sich das Gutachten (typisch einige tausend Euro) lohnt, ist eine einfache Rechnung gegen die Steuerersparnis. Welche Gutachten das Finanzamt akzeptiert und gegen welchen Bescheid der Einspruch geht: Grundbesitzwert prüfen und senken.

Die Zahl vor allen Regeln: wie der Grundbesitzwert entsteht

Familienheim-Befreiung, 90-%-Ansatz und Stundung setzen alle an einem Wert an, den nicht Sie bestimmen. Um dieselbe Immobilie kreisen dabei drei verschiedene Zahlen, und nur eine davon ist die für die Erbschaftssteuer maßgebliche:

  • Grundbesitzwert — zählt für die Erbschaftssteuer. Das Finanzamt stellt ihn in einem eigenen Bescheid gesondert fest (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG), und zwar nicht das Erbschaftsteuer-Finanzamt, sondern das, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 Nr. 1 BewG).
  • Verkehrswert — zählt beim Pflichtteil, bei der Auseinandersetzung unter Miterben und bei jeder Abfindung. Ihn ermittelt ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss für Ihr konkretes Objekt: welcher Wert wofür gilt und wer ihn feststellen darf.
  • Marktpreis — der Preis, den am Ende jemand tatsächlich zahlt.

Der Grundbesitzwert entsteht in einem typisierten Massenverfahren nach §§ 182–196 BewG, das Ihr Objekt nie gesehen hat. Welches der drei Verfahren angewendet wird, hängt an der Grundstücksart (§ 182 BewG): das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, vorrangig anhand der Vergleichspreise der Gutachterausschüsse (§ 183 BewG); das Ertragswertverfahren bei Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken mit üblicher Miete (§§ 184–188 BewG); das Sachwertverfahren bei Häusern ohne Vergleichswert (§§ 189–191 BewG). Der letzte Fall ist der unangenehme: Liegen dem Gutachterausschuss keine Vergleichspreise vor — in ländlichen Regionen der Normalfall —, rechnet die Bewertung mit typisierten Herstellungskosten statt mit dem, was das Haus vor Ort einbringen würde. Maßgebend ist dabei immer der Todestag (§ 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Zwei Sätze zur Feststellungserklärung, die Ärger sparen. Die Frist, die das Finanzamt setzt, muss nach § 153 Abs. 1 Satz 2 BewG mindestens einen Monat betragen; länger lässt sich meist beantragen. Und die Erklärung ist nach § 153 Abs. 4 Satz 1 BewG grundsätzlich elektronisch zu übermitteln — den Papiervordruck gibt es nur auf Antrag „zur Vermeidung unbilliger Härten" (Satz 2). Wer das nicht weiß, wartet auf ein Formular, das nicht kommt. Für Erbengemeinschaften steht die Entlastung in Satz 5: Hat einer der Erklärungspflichtigen die Erklärung abgegeben, sind die anderen insoweit befreit — es muss also nicht jeder Miterbe einreichen, aber einer muss, und zwar fristgerecht.

Und der Fehler, der am meisten kostet, ist ein Adressierungsfehler: Der Wert wird im Feststellungsbescheid angegriffen, nicht im späteren Erbschaftsteuerbescheid. Der Feststellungsbescheid ist ein Grundlagenbescheid — wird er bestandskräftig, ist der Wert auch für die Steuer festgeschrieben, und ein Einspruch gegen den Steuerbescheid mit der Begründung „der Wert ist zu hoch" geht ins Leere. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe; ist das Gutachten bis dahin nicht fertig, legen Sie fristwahrend Einspruch ein und reichen die Begründung nach.

Beispielrechnung

PositionKind erbt vermietete Wohnung
Verkehrswert550.000 €
Ansatz 90 % (§ 13d ErbStG)495.000 €
− Freibetrag Kind (§ 16 ErbStG)400.000 €
− Erbfallkostenpauschale15.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb80.000 €
Tarif Klasse I bei 80.000 € (11 %)8.800 €
Steuer nach Härteausgleich (§ 19 Abs. 3 ErbStG)7.750 €

Der Erwerb liegt hier nur knapp über der Wertgrenze von 75.000 €, ab der die Klasse I von 7 auf 11 % springt. Deshalb greift der Härteausgleich: Erhoben werden 5.250 € (75.000 € × 7 %) plus die Hälfte des übersteigenden Betrags (5.000 € × 50 % = 2.500 €) — zusammen 7.750 € statt 8.800 € (§ 19 Abs. 3 ErbStG).

Rechnerisches Beispiel ohne weitere Nachlasswerte und Befreiungen — Ihre eigene Konstellation: in den Rechner eingeben. Verbindlich rechnet das Finanzamt bzw. Ihre Steuerberatung.

Was ist die Immobilie wert — ohne Anbieter?
Fast jede Entscheidung im Nachlass hängt an einer Zahl. Zwei Wege führen ohne Anbieter dorthin: die Bodenrichtwerte der Länder sind frei abrufbar, und ein Verkehrswertgutachten für Ihr konkretes Objekt erstellt der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde zu festen amtlichen Gebühren. Wer einen Pflichtteil geltend macht, kann verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird — diese Kosten trägt der Nachlass (§ 2314 BGB). Gegenüber dem Finanzamt kann als Nachweis eines niedrigeren Werts regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen dienen (§ 198 Abs. 2 BewG); ebenso ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag zustande kam (§ 198 Abs. 3 BewG).
Wert ermitteln: die Wege im Vergleich

Häufige Fragen

Wie wird eine geerbte Immobilie für die Erbschaftssteuer bewertet?
Das Finanzamt setzt den Verkehrswert an, ermittelt nach dem Bewertungsgesetz (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Halten Sie den festgesetzten Wert für zu hoch, können Sie per Sachverständigengutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG).
Wann ist das Familienheim steuerfrei?
Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner: wenn die verstorbene Person darin gewohnt hat und Sie unverzüglich selbst einziehen — ohne Flächengrenze. Für Kinder gilt dasselbe bis 200 m² Wohnfläche; der darüberliegende Teil ist steuerpflichtig. In beiden Fällen entfällt die Befreiung rückwirkend, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren ausziehen (außer aus zwingenden Gründen, etwa Pflegebedürftigkeit).
Was bedeutet die 90-%-Regel für vermietete Wohnungen?
Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG) — 10 % bleiben steuerfrei. Das gilt zusätzlich zu Ihrem persönlichen Freibetrag.
Ich kann die Steuer nicht zahlen, ohne das Haus zu verkaufen — was nun?
Für zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz sieht § 28 Abs. 3 ErbStG eine Stundung bis zu zehn Jahre vor, soweit Sie die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen könnten. Das Gesetz sagt „ist … zu stunden" — bei Vorliegen der Voraussetzungen ist das kein Ermessen des Finanzamts, sondern ein Anspruch. Der Antrag geht trotzdem von Ihnen aus; bei Erwerben von Todes wegen ist die Stundung zinslos.
Wir sind mehrere Erben — ein Geschwisterteil übernimmt die Immobilie. Was wird aus der Begünstigung?
Das ist die teuerste Stelle des ganzen Themas. Wer im Rahmen der Nachlassteilung begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt, verliert insoweit selbst die Familienheim-Befreiung und den 90-%-Ansatz (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 3, § 13d Abs. 2 Satz 2 ErbStG). Beim Übernehmenden erhöht sich der begünstigte Wert nur, soweit er dafür nicht begünstigtes Vermögen aus demselben Nachlass hingibt — das Sparguthaben also, nicht das eigene Konto (jeweils Satz 4 bzw. Satz 3). Dieselbe Sperre greift, wenn Sie die Immobilie aufgrund einer letztwilligen Verfügung an einen Dritten herausgeben müssen, etwa wegen eines Vorausvermächtnisses (jeweils Satz 2). Auseinandersetzung deshalb vor der Zahlung mit der Steuerberatung durchgehen.
Zählt eine geerbte Immobilie zum Freibetrag dazu?
Ja — der Immobilienwert fließt in Ihren steuerpflichtigen Erwerb ein wie Kontoguthaben auch. Erst wenn der Gesamterwerb Ihren persönlichen Freibetrag (z. B. 400.000 € als Kind) übersteigt, entsteht Steuer. Durchrechnen: mit dem Erbschaftssteuer-Rechner.
Kommt zusätzlich Grunderwerbsteuer auf mich zu?
Nein — der Erwerb von Todes wegen ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Auch die spätere Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft unter Miterben ist begünstigt (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Welcher Stichtag zählt für den Wert der Immobilie?
Der Todestag. Maßgebend ist der Zeitpunkt der Steuerentstehung (§ 11 ErbStG), und die entsteht bei Erwerben von Todes wegen mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Wertsteigerungen oder Schäden danach ändern den Grundbesitzwert nicht mehr — und was Sie nach dem Erbfall sanieren, hilft dem Wert gegenüber dem Finanzamt nicht. Dokumentieren Sie den Zustand deshalb so, wie er am Todestag war.
Muss ich den Erwerb dem Finanzamt anzeigen, wenn eine Immobilie dabei ist?
Ja, und zwar immer. Der Erwerb ist innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnis schriftlich anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG); ein amtliches Formular gibt es nicht, welche Angaben hineingehören, steht in § 30 Abs. 4. Die Ausnahme für gerichtlich oder notariell eröffnete Verfügungen von Todes wegen greift ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 3). Mit einem Haus im Nachlass müssen Sie also auch bei notariellem Testament anzeigen — und das gilt selbst dann, wenn voraussichtlich gar keine Steuer anfällt.
Beide Elternteile sterben innerhalb eines Jahres — wird die Immobilie zweimal bewertet?
Grundsätzlich nicht neu: Ein gesondert festgestellter Wert ist einer innerhalb einer Jahresfrist folgenden Feststellung für dieselbe wirtschaftliche Einheit unverändert zugrunde zu legen, wenn sich die maßgeblichen Stichtagsverhältnisse nicht wesentlich geändert haben (§ 151 Abs. 3 BewG). Das schneidet in beide Richtungen — war der erste Wert zu hoch, wandert er ungeprüft in den zweiten Erbfall. Sie können aber eine abweichende Feststellung beantragen, und der Antrag besteht schlicht darin, eine Feststellungserklärung abzugeben. Prüfen Sie beim zweiten Erbfall also zuerst, welcher Wert beim ersten festgestellt wurde.
Ich habe Erbschaftssteuer gezahlt und verkaufe später mit Gewinn — zahle ich doppelt?
Dafür gibt es § 35b EStG: Haben dieselben Einkünfte im Veranlagungszeitraum oder in einem der vier vorangegangenen Veranlagungszeiträume als Erwerb von Todes wegen der Erbschaftssteuer unterlegen, wird die darauf entfallende Einkommensteuer auf Antrag anteilig ermäßigt. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten greift die Vorschrift nicht, auch wenn Schenkungsteuer gezahlt wurde. Das Finanzamt gewährt die Ermäßigung nicht von sich aus — der Antrag gehört in die Steuererklärung und kostet nichts.
Quellen
Zuletzt geprüft: November 2026
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