Grundbesitzwert zu hoch: Wie das Finanzamt ihn ermittelt — und wie Sie ihn senken

Immobilienbewertung im Erbfall: drei Werte, die nicht dasselbe sind

„Immobilienbewertung im Erbfall" klingt nach einer Zahl. Tatsächlich schwirren um dieselbe Immobilie drei verschiedene herum, und nur eine davon ist der Grundbesitzwert. Wer sie verwechselt, streitet mit den Falschen über das Falsche:

Ein niedriger Wert ist deshalb nicht pauschal „gut". Für die Erbschaftssteuer senkt er Ihre Last. Für den Pflichtteil senkt er den Anspruch der Pflichtteilsberechtigten — weshalb die Gegenseite dort das entgegengesetzte Interesse hat. Und beim Verkauf zählt ohnehin nur, was jemand tatsächlich zahlt.

Grundsteuerwert und Einheitswert: ähnliche Namen, anderer Zweck

Zwei weitere Werte tragen fast denselben Namen und werden deshalb regelmäßig mit dem Grundbesitzwert verwechselt — beide haben mit der Erbschaftssteuer nichts zu tun:

• Grundsteuerwert. Das ist der Wert aus der Grundsteuerreform, mit dem die Gemeinde die Grundsteuer erhebt. Er wird in einem eigenen Verfahren festgestellt, ist meist deutlich niedriger und taugt nicht als Nachweis gegenüber dem Erbschaftsteuer-Finanzamt. Wer den Grundsteuerwert-Bescheid in der Hand hält und daraus einen zu hohen Grundbesitzwert ableiten will, vergleicht zwei verschiedene Dinge.
• Einheitswert. Der historische Vorläufer, bis zur Grundsteuerreform Grundlage der Grundsteuer. Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer spielt er heute keine Rolle mehr; wer ihn in alten Unterlagen findet, kann ihn für die Bewertung des Nachlasses beiseitelegen.

Dasselbe Feststellungsverfahren gilt übrigens nicht nur für Erbfälle, sondern auch für Schenkungen: Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, stellt das Lage-Finanzamt den Grundbesitzwert genauso fest, und der Gegenbeweis steht Ihnen genauso offen — maßgeblich ist dann der Tag der Schenkung statt der Todestag.

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert berechnet

Für die Erbschaftssteuer wird der Grundbesitzwert in einem eigenen Verfahren gesondert festgestellt (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG) — zuständig ist nach § 152 Nr. 1 BewG das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, nicht das, bei dem Sie den Erwerb angezeigt haben. Es fordert Sie zur Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts auf und wählt danach eines von drei Verfahren (§ 182 BewG):

Entscheidend ist der letzte Fall: Liegen dem Gutachterausschuss keine Vergleichspreise für Ihr Haus vor — in ländlichen Regionen der Normalfall —, rutscht die Bewertung ins Sachwertverfahren. Und das rechnet mit typisierten Herstellungskosten, nicht mit dem, was das Haus vor Ort einbringen würde.

Warum der Grundbesitzwert oft zu hoch ist

Die Verfahren des Bewertungsgesetzes sind Massenverfahren. Sie kennen die Lage in Zahlen, aber nicht Ihr Objekt. Systematisch nicht abgebildet werden unter anderem:

• Sanierungsstau — Dach, Heizung, Elektrik, Fenster aus den Siebzigern
• Zuschnitt und Grundriss, die sich heute schwer vermarkten lassen
• Bauschäden, Feuchtigkeit, Altlasten
• Denkmalschutzauflagen und daraus folgende Nutzungsbeschränkungen
• Belastungen wie ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch zugunsten Dritter
• Lärm, Hanglage, ungünstige Erschließung unterhalb der Auflösung der Bodenrichtwertzone

Dazu kommt: Seit dem Jahressteuergesetz 2022 sind die Parameter der Ertrags- und Sachwertverfahren an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst worden, was die rechnerischen Werte vielerorts deutlich angehoben hat. Bei unsanierten Objekten liegt der Grundbesitzwert seither häufig spürbar über dem, was am Markt zu erzielen wäre.

Grundbesitzwert zu hoch: der Gegenbeweis nach § 198 BewG

Die Beweislast liegt bei Ihnen — aber der Weg ist ausdrücklich eröffnet, und es gibt genau zwei anerkannte Mittel:

Weg 1: Gutachten (§ 198 Abs. 2 BewG)

Anerkannt ist ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind.

Weg 2: Der tatsächliche Kaufpreis (§ 198 Abs. 3 BewG)

Als Nachweis dient auch ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist — vorausgesetzt, die maßgeblichen Verhältnisse haben sich gegenüber dem Stichtag nicht verändert.

Das ist der stärkste und billigste Nachweis, den es gibt: kein Gutachten, keine Gutachterkosten, sondern ein realer Preis. Wer die geerbte Immobilie ohnehin verkaufen will, sollte das deshalb bewusst innerhalb des Jahres nach dem Todestag tun — der notarielle Kaufvertrag wird dann zum Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt. „Gewöhnlicher Geschäftsverkehr" heißt allerdings: freier Markt. Der Verkauf an ein Familienmitglied zum Freundschaftspreis und die Notveräußerung unter Zeitdruck fallen heraus.

Wie sich dieser Verkauf einkommensteuerlich auswirkt, steht auf Spekulationssteuer bei der geerbten Immobilie — in aller Regel fällt keine an, weil Sie die lange Haltedauer der verstorbenen Person erben.

Rechnet sich das Gutachten?

Eine reine Rechenaufgabe. Die Ersparnis ist die Wertdifferenz multipliziert mit Ihrem Grenzsteuersatz — aber nur, soweit Ihr Erwerb überhaupt über dem Freibetrag liegt. Wer als Kind 400.000 € Freibetrag hat und insgesamt 380.000 € erbt, spart durch einen niedrigeren Wert exakt nichts.

Rechnerisches Beispiel ohne weitere Nachlasswerte und Befreiungen; der genaue Satz ergibt sich aus der Vollmengenstaffel des § 19 ErbStG samt Härteausgleich. Setzen Sie Ihre eigenen Zahlen in den Erbschaftssteuer-Rechner ein — einmal mit dem Wert des Finanzamts, einmal mit Ihrer Schätzung. Die Differenz ist Ihr Budget für das Gutachten.

Prüfen Sie vorher die beiden Regeln, die den Wert ohnehin drücken: die Familienheim-Befreiung und den 90-%-Ansatz für vermietete Wohnimmobilien (Details). Greifen sie, kann das Gutachten überflüssig werden.

Einspruch gegen den Feststellungsbescheid: der Fehler, der alles kostet

Sie bekommen nacheinander zwei Bescheide:

1. den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert vom Lage-Finanzamt — hier steht der Wert;
2. den Erbschaftsteuerbescheid vom Erbschaftsteuer-Finanzamt — hier steht die Steuer, berechnet mit dem bereits festgestellten Wert.

Für Erbengemeinschaften kommt eine Besonderheit dazu: Der Grundbesitzwert wird „in Vertretung der Miterben" der Erbengemeinschaft zugerechnet (§ 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG), und für Rechtsbehelfe gelten § 352 AO und § 48 FGO entsprechend (§ 155 BewG). Der einzelne Miterbe sollte sich also nicht darauf verlassen, allein Einspruch einlegen zu können — klären Sie im Zweifel sofort, wer ihn einlegt, statt die Monatsfrist mit dieser Frage zu verbrauchen.

Der Fall, den niemand auf dem Schirm hat: zwei Erbfälle in einem Jahr

Stirbt erst der eine Elternteil und innerhalb eines Jahres der andere, wird dieselbe Immobilie zweimal bewertet. Das Gesetz spart sich dann die zweite Rechnung:

Das schneidet in beide Richtungen. War der erste Wert zu hoch, wandert er ungeprüft in den zweiten Erbfall — es sei denn, Sie beantragen die abweichende Feststellung. War er günstig, ersparen Sie sich ein zweites Gutachten. Der Antrag ist an keine gesonderte Form gebunden: Er besteht darin, eine Feststellungserklärung abzugeben. Prüfen Sie beim zweiten Erbfall also zuerst, welcher Wert beim ersten festgestellt wurde, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Was Sie selbst vorbereiten können — kostenlos

1. Bodenrichtwert abfragen. Die Länder stellen ihn über die BORIS-Portale der Gutachterausschüsse bereit, in den meisten Ländern kostenlos. Er ist die Basis des Bodenwerts (§ 179 BewG).
2. Zustand dokumentieren — am Stichtag. Fotos, Handwerkerangebote, Gutachten über Bauschäden, Heizungsalter, Energieausweis. Was Sie später sanieren, hilft nicht mehr: Maßgeblich ist der Zustand am Todestag.
3. Belastungen sammeln. Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente, Wegerechte — alles, was im Grundbuch steht oder den Wert mindert.
4. Vergleichsverkäufe der Nachbarschaft über den Gutachterausschuss anfragen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt es gegen geringe Gebühr.
5. Fristen notieren: Anzeige des Erwerbs binnen 3 Monaten (§ 30 ErbStG), dann die Feststellungserklärung, dann der Monat für den Einspruch — alle Fristen im Überblick.

Und wenn mehrere Erben beteiligt sind: Der Wert entscheidet nicht nur über die Steuer, sondern auch über jede Abfindung untereinander. Wie sich das auf die Wege aus der Gemeinschaft auswirkt, zeigt der Erbengemeinschafts-Lotse.

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